Первая волна коронавирусной инфекции, карантин, спад производства и рост безработицы, практически остановившие отдельные виды бизнеса в Украине, пока что лишь напугали и затормозили активность рынка недвижимости. В последнее время он демонстрирует рост и способность довольно быстро выйти на докризисные показатели. Почему, разбирались "Украинские реалии".
Режим "stand-by"
Весь прошлый год и начало 2020 года рынок жилья показывал относительно стабильный рост с небольшими колебаниями. До минувшего марта, когда в Украине был объявлен карантин и остановлено транспортное сообщение. По данным операторов рынка недвижимости, в это время он практически замер, сделок не было. "Мы росли вплоть до 11 марта, затем нам "выключили свет"… До конца марта он по инерции функционировал и замер в начале апреля", – говорит управляющий партнер и генеральный директор группы компаний "KDU Realty Group" Елена Маленкова.
"Активность продавцов и покупателей в первые несколько недель снизилась почти на 80%, а затем постепенно начала расти. Многие продавцы сняли свои объекты с продажи, ожидая нормализации ситуации. Были покупатели, которые пытались воспользоваться ситуацией и предлагали цены на 30-40% ниже, чем те, что были еще две недели назад и как-то побудить к сделкам, но они почти не наблюдалось на рынке", – вспоминает Эдуард Бразас, председатель Комитета по информтехнологиям, сервисам и аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ).
Но, как выяснилось, шок продлился недолго, и уже с начала мая началась реанимация рынка, а после праздников была преодолена некая психологическая отметка, и наметился рост, причем весьма бурный для существующих условий.
Что росло и что просело?
Пока потенциальные покупатели ожидали снижения цен, а продавцы опасались продавать и упускать выгоду, открылось новое окно возможностей – рынок загородного жилья. С одной стороны, люди осознали, что провести карантин вдали от перенаселенных городов – безопасней, с другой – цены на жилье за городом показались привлекательными, что привело к серьезному всплеску активности, количество сделок для этого сегмента зашкалило.
По словам Елены Маленковой, ранее этот рынок был вялым, сделки выше $150 тысяч - довольно редкими и точечными, в основном покупались домики по $30-40 тысяч. Но статистика за март-апрель и до конца мая показала, что продано все в ценовом диапазоне до $300 тысяч, и даже дома стоимостью более $500 тысяч. Вполне возможны были и миллионные сделки, но это достаточно закрытая информация, ее предпочитают не "светить". Конечно, ажиотаж не мог не сказаться на цене, но ее колебания не были критичными.
Одновременно с куплей-продажей активизировался и рынок аренды загородной недвижимости. Здесь спрос вырос очень существенно и оказался более чувствительным в ценовом отношении.
Эдуард Бразас отмечает рост активности в два-три раза по некоторым позициям. Параллельно снизился спрос на аренду жилья в городах. В какой-то мере он компенсировался ростом спроса на посуточную аренду и увеличением ее цены на 15-20%.
Карантинный режим заметно ударил по розничной торговле, ресторанному бизнесу, что весьма заметно и вполне естественно сказалось на рынке соответствующей недвижимости. Кроме того, по данным Елены Маленковой, очень сильно просели офисы – как в продаже, так и аренде. "Идет движение сверху-вниз: занимали 300 квадратных метров, переезжают в 100, занимали 500 - переезжают в 150, цены падают", - говорит эксперт. При этом торговая недвижимость, по ее словам, практически не продается и не сдается.
Что будет?
Рынок недвижимости в первые три месяца 2020 года уверенно рос: в 2019 году за первый квартал было проведено более 87 тысяч сделок, в 2020 – 95,5. Следующие три месяца прошли под знаком "коронавирусного" кризиса, который удалось проскочить с легким испугом, и сейчас рынок вновь испытывает подъем с надеждой выйти на предыдущие темпы и объемы.
Но она довольно зыбкая, поскольку Украине вполне реально угрожает вторая волна эпидемии COVID-2019. И она уже началась, так как количество заболевших колеблется вокруг отметки 1000 в сутки. Правительство, скорее всего, не решится на новые жесткие карантинные меры, они будут точечными, но мы еще даже не ощутили в полной мере последствия предыдущих ограничений – плоды будут осенью.
Но и это не самое главное. В Украине продолжается экономический кризис, начавшийся до карантина, последним лишь усиленный. Международное рейтинговое агентство S&P Global Platts прогнозирует спад ВВП Украины в 2020 году на 5,5%, в 2021 году рост экономики на 5%, а в 2022 – на 3%. Немного оптимистичнее прогноз Нацбанка Украины – падение на 5% в 2020 году.
Такая игра в долгую несомненно отразится на рынке жилья, и эти цифры вполне можно проецировать на его активность. Все просто: если у людей не будет работы – на за что будет покупать жилье. Причем Киев, Одесса, Харьков, Львов, Днепр относительно благополучно смогут пережить очередной удар кризиса, который больше скажется, например, на Полтаве или Кропивницком, где и сейчас далеко не все благополучно.
Специалисты АСНУ предполагают такую "вилку" сценариев: позитивный - цены останутся относительно стабильными, но с легкой тенденцией роста. Активность рынка будет восстанавливаться до состояния 2019 года. Негативный - стагнация рынка, уменьшение количества сделок и предложений, незначительное падение цен.
Политические риски
Обе изложенные перспективы и традиционная инертность рынка жилья дают надежду, что тектонических сдвигов не произойдет. Но есть вполне прогнозируемые и ожидаемые риски – удешевление гривны после смены руководства Нацбанка и попытка власти отрегулировать рынок жилья "под себя".
В первом случае понятно, что курс 27,2 грн за доллар – ненадолго, и какое-то время для покупателя могут привлекательней показаться цены на первичном рынке, внешне привязанные к национальной валюте. Но продавцы наверняка быстро изменят цены, так что здесь выгоды могут быть лишь ситуативными и традиционная борьба между первичкой и вторичкой стабилизируется на прежнем уровне.
Во втором – угроза принятия скандального "риелторского" законопроекта 3618 в существующем виде, о котором писали "Украинские реалии", просто уничтожит легальный рынок жилья, отпугнет крупных инвесторов, спровоцирует массовый выход профессиональных риелторов в тень. Это не значит, что продаж не будет вообще или цены станут непрогнозируемыми. Просто упомянутый негативный прогноз на неопределенное время усугубится еще и хаосом системы, в котором можно надеяться на удачную сделку, но лишь по воле случая и при глубоком знании рынка.
Так или иначе, следует запомнить нынешние цены в качестве индикатора: самую дешевую однокомнатную квартиру в Киеве в начале года на вторичном рынке можно было купить за $25-30 тысяч, сегодня – $35-40. На первичном рынке цена на уровне стройки квартир эконом-класса сейчас составляет $900-1000 за квадратный метр, она вернулась на уровень начала марта.
Ведь при вполне объективных предпосылках стабильного роста рынка с сохранением цен или незначительным подорожанием, могут быть неожиданные сюрпризы.
